Quer comprar um imóvel? O que você deve saber antes de comprá-lo?

A compra da casa própria ainda é um dos sonhos de muitos brasileiros. Ter uma moradia própria é sinônimo de um futuro estável e tranquilo. Porém, o que muitas pessoas esquecem é que a compra de um bem de valor tão alto, com tantas burocracias e custos de efeitos de longo prazo requer um bom estudo e planejamento financeiro. E o que era pra ser um sonho se torna um pesadelo!

Antes de partir para a compra do imóvel, algumas perguntas devem ser respondidas. Coloque-as no papel e reflita com seu parceiro(a) ou com alguém de sua confiança.

- O imóvel que pretendo comprar atende as minhas necessidades e expectativas?

- O imóvel está livre de embaraços e dívidas?

- Quanto custa o imóvel?

- Quanto de dinheiro preciso ter para comprar o imóvel? E em que momento devo disponibilizar o dinheiro durante o processo da compra?

- Como irei pagá-lo?

- O novo imóvel acarretará em aumento de despesas em cascata? Ou seja, o condomínio, a luz, a água, o gás e o transporte aumentarão quando eu estiver na nova moradia?

- Terei que reformar o imóvel? Quanto gastarei numa eventual reforma?

Feitas as ponderações acima é hora de fazer o planejamento financeiro.

Passo a passo do planejamento financeiro para comprar um imóvel

1. Conheça o seu orçamento mensal

Saiba o quanto você ganha e o quanto você gasta mensalmente. Tenha um diagnóstico completo das suas finanças, passando pelos principais tipos de despesas e grupos. Saiba o quanto seu orçamento é resiliente! Ou seja, o quanto ele é capaz de ser adaptado para comportar o novo compromisso da compra do imóvel. Se tiver dívidas, busque quitá-las antes de comprar o imóvel.

E caso opte por financiar a compra do imóvel, tome cuidado para que não comprometa um alto % de sua renda com a parcela do financiamento. Embora os bancos concedam crédito até o limite de 30% da sua renda. Recomendamos que utilize até 15% da sua renda mensal para pagar a prestação. Quanto mais alto o % de comprometimento de sua renda, maior é a chance de estrangular e engessar suas finanças, por um longo período de tempo. Fuja de enrascadas e dores de cabeça!

2. Levante todos as despesas envolvidas com o compra do imóvel

Nessa etapa, você deve tomar conhecimento de todas as taxas, comissões e despesas envolvidas com a compra do imóvel. Além das despesas com a compra também busque saber quais serão os novos níveis de custos mensais do novo imóvel, como: condomínio, água, luz, gás, energia elétrica e transporte. Certifique-se de que os novos custos caberão no seu bolso com folga!

3. Faça a projeção financeira

Feitas as etapas 1 e 2 é hora de projetar o fluxo financeiro por um período de pelo menos 12 meses. Faça a projeção de suas receitas, despesas e investimentos, considerando a compra do imóvel.

Nessa etapa seja realista e adote um perfil conservador. Com essa postura você evitará que o sonho da casa própria se torne um pesadelo em tão pouco tempo. E caso chegue à conclusão de que o imóvel que pretende não cabe no seu orçamento, ainda há tempo para olhar outras opções que atendam suas expectativas e necessidades e que caibam no seu bolso.

Quais os custos envolvidos na compra de um imóvel?

Ao comprar um imóvel, considere em seu planejamento financeiro:

- o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que pode variar de acordo com o município. Geralmente o ITBI gira em torno de 4% do valor do imóvel. Na hora de fazer as contas, você deve ficar atento sobre qual valor do imóvel (mercado ou venal) será utilizado como base de cálculo do imposto. Se o imóvel estiver avaliado no mercado com um valor menor do que o venal, a base será o valor venal. Já se o valor de mercado for superior, a base muda e passa a ser o valor de mercado. Essa regra de cobrar o ITBI com base no maior valor vale para todos os Estados do Brasil.

- os custos com a avaliação do imóvel. Trata-se de um valor fixo, que pode variar dependendo da empresa que fará a avaliação.

- os custos com análise jurídica da documentação. Pode variar dependendo da situação.

- os custos com o registro do imóvel e documentos de cartório. Os valores do registro variam de Estado para Estado e a base de cálculo é o valor de alienação do imóvel. No geral, você deve se preparar para pagar algo em torno dos R$ 2,5 mil ou R$ 3,0 mil.

- a comissão do corretor imobiliário, caso haja essa intermediação no processo da compra. Geralmente a comissão gira em torno de 6% do valor do imóvel. Negociar esse percentual poderá render bons frutos! Mas antes se prepare, estude e vá para a negociação com fatos e bons argumentos que favoreçam ambos os lados. Não queira tirar vantagem unilaterial, isso pode gerar um desgaste no processo e não pegará bem.

Quais os tipos de financiamento imobiliário? Como saber qual é o mais adequado à minha realidade?

Vai comprar o imóvel utilizando financiamento? Fique atento, a maioria das instituições financeiras permitem financiar até 80% do valor do imóvel. Ou seja, você precisa ter o dinheiro para pagar à vista, pelo menos, 20% do valor do imóvel. Caso o imóvel esteja na planta, o percentual a ser financiado poderá ser um pouco maior.

E como saber qual é o melhor tipo de financiamento? Abaixo listamos as características de todos os tipos de financiamento e você conseguirá concluir qual deles é o que melhor atende seu momento de vida e expectativa futura.

A principal característica que um financiamento terá e que fará com que as parcelas e o saldo devedor sigam um determinado curso ao longo do tempo é o SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO.

Entender qual é o sistema de amortização utilizado em seu financiamento é extremamente importante e fará com que você não tenha surpresas desagradáveis ao longo do tempo.

Os sistemas de amortização são:

· Sistema de Amortização Constante (SAC)

No caso do SAC, as prestações são decrescentes. Conforme a dívida vai sendo paga, e somado ao fato dos juros serem calculados sobre o saldo devedor, ocorre uma diminuição do valor da prestação do financiamento. Já que ocorre uma diminuição do montante a ser pago em juros. Ou seja, a taxa de amortização permanece fixa, enquanto os juros diminuem.

É importante saber que o financiamento imobiliário com amortizações constantes poderá sofrer correções monetárias ao longo do tempo. Existem duas formas de correção: a pré-fixada e a pós-fixada.

A correção pré-fixada é aquela em que a instituição financeira já determina um percentual de correção no momento de assinatura do contrato. Por isso, é comum que a taxa de juros seja maior que a que será cobrada pelo modelo pós-fixado.

Agora, a correção pós-fixada é aquela realizada por meio de um índice de mercado - como a Taxa Referencial, o rendimento da poupança ou o IPCA (inflação oficial). Devido ao fato dos indexadores variarem a cada mês e serem fortemente influenciados pela situação econômica do país, existe um risco de uma forte correção da parcela e da dívida em períodos de alta da inflação e da taxa básica de juros (Selic).

Como nesse sistema, as parcelas vão sendo reduzidas mês a mês ao longo do tempo, o comprador terá maior segurança no futuro caso ocorra um imprevisto que reduza sua capacidade de pagamento.

· Sistema Tabela Price (SFA)

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), talvez seja o mais popular tipo de financiamento em todo o mundo, apesar de ser cada vez menos utilizado no Brasil, por conta do histórico de alta inflação e taxa de juros.

No Sistema da Tabela Price, as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Assim, durante as primeiras prestações, a maior parte da parcela refere-se ao pagamento dos juros. Como o saldo devedor diminui a cada mês, os juros cobrados também vão, assim, diminuindo. Em contrapartida, o valor da amortização aumenta a cada mês.

Por aqui, no entanto, esse sistema passou por adaptações e as parcelas não são mais fixas, mas variam conforme a inflação. O indexador pós-fixado TR (taxa referencial) é o mais utilizado para o reajuste das prestações.

Essa amortização é bastante desvantajosa já que a renda do devedor não é reajustada na mesma proporção de sua dívida com o banco. Logo, com o passar do tempo, o valor da parcela comprometerá uma porcentagem cada vez maior de sua renda, o que pode dificultar, e muito, a quitação do empréstimo.

· Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

Esse sistema é uma combinação dos dois anteriores. As prestações desse tipo de financiamento são crescentes ao longo do tempo, mas somente até certo ponto, a partir do qual começam a diminuir.

Assim como no Sistema Price, o reajuste das prestações do SACRE é atrelado à TR, as amortizações são crescentes ao longo dos anos e os juros, consequentemente, vão diminuindo. A vantagem, porém, é que, como as prestações decrescem ao longo do tempo, o risco de inadimplência diminui de maneira significativa.

Como escolher o tipo certo de financiamento?

A escolha do financiamento não deve se restringir apenas à menor taxa de juros. Pois nem sempre a opção com menor taxa de juros será a mais vantajosa. Antes de fechar um financiamento imobiliário, o comprador deve:

- Pesquisar e comparar o custo efetivo total de cada tipo de financiamento em diferentes bancos (isso leva em conta o seguro, o sistema de amortização, a taxa de juros e as taxas adicionais administrativas do banco). Peça ao gerente do banco que mostre as opções de seguro disponíveis, nesse processo você poderá ter economias relevantes no longo prazo;

- Comparar o valor da prestação inicial e final em cada tipo de financiamento, em diferentes bancos;

- Incluir os valores da melhor opção de financiamento à sua projeção financeira pessoal. A compra do imóvel coube no bolso? Corra, feche o negócio e seja feliz em sua nova moradia!

Camilla Magrini, economista, mestre em Economia pela PUC-SP, com experiência de 16 anos em finanças empresarial e sócia fundadora da CR Moving.